전세 vs 월세 — 2026년 금리 환경에서 어느 게 더 유리할까?

전세와 월세 중 어느 것이 유리한지는 금리와 전월세 전환율에 따라 달라집니다. '전세가 무조건 이득'이라는 말은 금리가 낮을 때만 맞는 이야기입니다.

■ 기본 계산 공식

전세금을 은행에 맡기면 받을 수 있는 이자 수익 vs 월세로 내는 금액을 비교합니다.

예시: 전세금 3억원, 월세 보증금 2,000만원, 월세 70만원인 경우

전세 선택 시 기회비용: 3억 × 연 3.5%(정기예금) = 연 1,050만원 = 월 87.5만원

월세 선택 시 비용: 70만원 + 보증금 차액 2.8억 × 3.5% ÷ 12 = 70 + 81.7 = 월 약 151.7만원

→ 이 경우 전세가 유리

■ 계산의 핵심은 '묶이는 돈'입니다

위 계산에서 월세 쪽 비용이 커진 이유는 월세 70만원 때문이 아니라, 전세였다면 집에 들어갔을 2.8억원을 다른 곳에서 굴려야 한다는 전제 때문입니다. 실제로 그 돈을 예금 이상으로 운용할 계획이 없다면 이 비교는 그대로 성립합니다. 반대로 그 돈을 더 높은 수익으로 쓸 수 있다면 결론이 뒤집힙니다.

■ 월세가 유리한 경우

1. 전환율이 금리보다 훨씬 높을 때

2. 전세보증금이 없어 대출을 받아야 하는 경우 (대출이자 > 월세)

3. 이사 가능성이 높아 보증금 반환 리스크를 줄이고 싶을 때

■ 전세가 유리한 경우

1. 전환율이 금리와 비슷하거나 낮을 때

2. 목돈이 있어 대출 없이 전세 가능한 경우

3. 장기 거주 계획이 있을 때

■ 숫자에 안 잡히는 비용도 있습니다

전세는 보증금 반환 위험을 안습니다. 전세보증금반환보증에 가입하면 이 위험을 상당 부분 줄일 수 있지만 보증료가 듭니다. 전세대출을 쓴다면 이자와 함께 중도상환수수료, 갱신 시 금리 변동도 계산에 넣어야 합니다.

반대로 월세는 매달 나가는 돈이 회수되지 않는 대신, 목돈이 묶이지 않아 이사·이직 같은 변화에 대응하기 쉽습니다.

■ 세제 혜택 방향이 반대입니다

월세 세입자는 요건을 충족하면 월세액에 대한 세액공제를 연말정산에서 받을 수 있고, 전세대출을 쓴 세입자는 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제를 받을 수 있습니다. 공제 방식과 한도가 다르므로 본인 소득 수준에 따라 실질 부담이 달라집니다. 순수 이자 비교만으로 결론 내지 말고 이 부분까지 확인하세요.

■ 판단 순서 정리

1단계: 전월세 전환율과 예금·대출 금리를 먼저 비교한다

2단계: 내가 목돈을 실제로 어떻게 쓸지 정한다

3단계: 보증금 반환 위험과 거주 기간을 반영한다

4단계: 세액공제·소득공제까지 넣어 실부담을 계산한다

2026년 기준금리 약 3% 환경에서는 전월세 전환율(약 5.5%)이 예금금리보다 높으므로, 목돈이 있다면 대체로 전세가 유리합니다. 위 전월세 전환 계산기로 본인 조건의 숫자를 직접 넣어 확인해 보세요.